炎程November 05, 2023
从马克思的劳动价值论，剩余价值理论看待当代中国房地产问题
（一）从马克思的方法出发
按照马克思政治经济学的方法，我们首先将复杂的表象抽象为最简单的概念，然后给其逐渐添加规定性，使其成为具有许多规定的丰富的整体。例如，我们先把错综复杂的房地产还原为商品这个最简单的概念，然后往商品这个一般概念中逐渐添加规定性：产生于90年代国内商品市场；与银行，虚拟资本绑定；既是消费品又是投资品；拉动国民经济增长，与民生绑定在一起等等。这样一来，我们通过综合使房地产成为一个拥有丰富内容的概念。
为了科学分析房地产经济，我们需要使用抽象力，把经济从其他因素中剥离开来。为了辨明每一种因素的作用，应当先从最重要的方面入手。我们先抽象掉具体的国家政策，经济政策，开发商意图，居民意图等等，考察经济发展的基本趋势，而后再具体分析行情与政策的作用。这些因素无法根本改变社会经济的总合力。我们想象的社会经济模型越纯粹，它的发展和平衡等一切内在规律我们看的就越清楚。
（二）社会生产的核心逻辑
商品作为资本，只是凝固一定的价值量，并不能称之为资本。只有当原初价值量在交换过程中以价值增值为目的运动起来才能称之为资本。也就是说资本不单单是价值量，而是自行增殖的资本运动。马克思说：“资本家的目的不是取得一次利润，而只是谋取无休止的运动”“产业资本只有在不断的运动中才能使自己保存和增殖，因此，它不能在完成一个循环后就停止下来，而必须周而复始地循环下去”。资本是无止境，无限制的运动。这便是整个社会经济发展的核心逻辑。
商品房正是如此，一套房子如果不参与价值增值的运动，那么他就是死劳动，无法称之为资本。整个社会必须不断进行资本运动，资本运动的内在动力是实现价值增值，使资本家占有利润，而不是满足社会需要。当社会生产严重过剩，社会再生产进程被打断，资本不断增值的运动被打断，就会爆发危机。比如恒大集团为了不断追求房地产的价值增值，恒大房地产过度扩张，再生产过程被打断，于是产生大量债务和烂尾楼。
（三）我国的情况
以1984-1992年为分界线，我国开始出现生产过剩。为了缓解危机，就要想办法消化过剩的产能。社会总消费除了个人消费外，还包括投资和出口。投资是以企业为主体进行的对社会总产品的消费，它意味着增加生产资料和准备进行新一轮生产。出口是以国家为主体把过剩产品转移到国外。
像马克思那个年代的短周期危机在现在已经不可见了，资本主义危机以各种手段延缓使它的爆发不断往后推迟。但资本主义私人占有和社会生产无限扩大带来的冲突越往后拖矛盾就会积攒的越来越大，对社会造成的震荡也会越来越剧烈。
大工业使工业生产变得容易，资本家投资生产，使社会总生产很快超过了社会总消费，于是产品滞销，产品卖不出去，价值增值无法实现，企业破产，工人下岗，社会陷入贫困和混乱。为了避免出现危机就要从社会总消费入手解决生产过剩的问题。工人阶级的消费受资本主义内在逻辑的限制，规定了单从工人消费无法解决生产过剩。工人阶级的消费增加取决于工资的上升，而工资上升会降低利润率。消费的扩张与利润的扩张是根本矛盾的，实现利润的条件无法与消费的扩大相一致 ，因为前者是决定性的。所以只指望刺激消费来消化生产过剩是荒谬的。工人阶级的消费完全没有办法彻底解决本质矛盾。于是还需要依靠投资与出口。
加入世贸组织之前我国出口一直受限，无法通过出口解决大部分过剩。于是便通过投资城镇化建设和房地产消化过剩产能。整个社会最主要的过剩是重化工产品的生产过剩，如钢铁，玻璃，水泥，化工品，因为这些依靠机器大生产，机器一旦进行运作就无法停止，否则机器就是废铁，暂停运作流失的利润和维护成本会使机器所有者立马破产，如果资本不持续进行自动增殖运动，给工人开工资也会使机器所有者破产。城镇化使大量投资用于城市基建，带动重化工业消化过剩产能，同时使人口流入城市，带动轻工业消费。房地产发展带动钢铁水泥等重化工业，家电等轻工业发展，消耗社会过剩产品，同时也带动了内销型轻工业发展，促进社会经济增长。
2001-2007年加入世贸之后从投资单方面消化到出口-投资两方面共同消化过剩产能。2008年全球危机，外需减少，出口无力支撑，又恢复为投资单方面消耗过剩产能。还有将杠杆累计在房地产上，使得房地产在竣工后叠加了很多不必要的投资，所以这就可以解释为什么房价会持续不断增长，除去基建外，房价的飙升就是通过居民购买房子建成品来消化过剩产能，实现整个社会的再生产。社会需要不断从居民身上获取价值来完成社会再生产中资本的不断运动。追求更多利润，不断进行资本增殖运动，永不停息。
全国负债率增长意味着居民还债任务的增加。
罗莎卢森堡在《资本积累论》里讲到：“无论在怎样的场合，工人常常只能消费相当于可变资本那一部分生产物。此外，一文也不能多消费。倘若是这样，那么，那些不断扩大的剩余价值，靠谁人去实现呢？图式告诉我们：是资本家本身 ，只有他们才能实现。那么他们怎样处置这些日益增大的剩余价值呢？图式答复我们：他们为了日益扩大自己的生产，而使用它。从而，这些资本家们就成为一种为扩大生产而扩大生产的糊涂虫了。他们为了要用来制造新机器，所以反复不断地制造更多新机器。于是，结局就不是资本的积累，而是毫无目的的增加生产资料的生产了。”我国正是如此，为了消耗过剩的重化工业过剩产能开发房地产，房地产消耗完过剩产品后进行扩大再生产，又扩建了更多的厂房制造了更多机器，然后又产生更多过剩产品……以此不断循环发展下去，拉动我国经济发展。
（四）用马主义经济学家的视角分析房地产
房地产为什么能拉动我国经济发展，简单的说就是居民通过劳动创造的收入养活了房地产企业，企业养活了地方政府，地方政府养活了中央政府。企业和居民共同养活了银行。马克思说银行是社会的公共簿记和生产资料公共分配的形式，这就体现在银行作为中介，把整个社会的闲置资本加以集中和进行管理，无论是企业的还是居民的，这样便可以进行闲置资本的公共分配，加快资金流动，缩短资本周转的周期。
另外，银行已经由万能的中介发展成为绝对的垄断者。列宁《帝国主义论》：“银行基本的和原来的业务是在支付中起中介作用。这样，银行就把不活动的货币资本变为活动的即生利的资本，把各种各样的货币收入汇集起来交给资本家阶级支配。随着银行业的发展及其集中于少数机构，银行就由中介人的普通角色发展成为势力极大的垄断者，它们支配着所有资本家和小业主几乎全部的货币资本，以及本国和许多国家的大部分生产资料和原料产地。”银行的这种倾斜更是助长了房地产的发展。房企从银行借款，一方面向地方政府购买土地使用权，地方政府因此获得财政收入。一方面进行房子的生产。居民从银行借款向房企买房，实际就是透支自己未来的收入。这样整个房地产市场通过银行的融资能力就拥有了高周转和高杠杆的特点。由于资金是靠链条运转，各种链条交织在一起形成一个复杂混乱的整体，这也意味着房地产市场的脆弱。
从事生产的建筑工人通过劳动实现了建筑材料到商品房的转变，创造了价值。但新创造的价值由于生产资料的私有而被房企资本家占有。居民通过劳动创造价值获得收入（该收入是作为已经被剥削的成果），为了获取必要的生活资料——住房，又不得不省吃俭用亦或是付出更多的劳动创造更多的价值以追赶疯狂飙升的房价。在这里，建筑工人和居民这两种身份是可以重合的。只要是买房的无产者，他们都承受了双重剥削，第一次是被发工资的老板（作为雇主）剥削，第二次是被房企（作为卖主）剥削。《共产党宣言》：“当厂主对工人的剥削告一段落，工人领到了用现钱支付的工资的时候，马上就有资产阶级中的另一部分人——房东、小店主、当铺老板等等向他们扑来。”恩格斯：“在劳动中住宅私有化后，地位就会降低到农奴以下，成为一个极其低下和悲惨的状态。那些劳动者通过房贷而拥有方私人住宅，并且为此洋洋得意，然而他们完全没有意识到自己处于农奴以下的状态，虽然他们买到了房子，但他们的房子不能生产资本，反而是一个破败的包袱，他们是一些可悲的人，将人生的所有东西都献给了这个巨大的包袱。”
房企用剥削得来的价值养活自己，养活地方政府，再养活中央政府。泡沫般膨胀的房价所增长的就是对居民的剥削力度。过剩越严重，越突出社会对房地产投资的需求，于是在资本增殖机制的客观要求和物质力量的作用下，房价越来越增长。房价的增长就是在内循环中生产过剩增加的明显表现。我们可以理解为房价就是为社会总生产过剩（和满足房企个人消费）买单。
房价收入比=房价/人均收入，是衡量居民购房能力的关键指标，我国房价收入比在国际排名第六，房价为人均收入的33倍。
房价这种不断增长的趋势不是政府可以抑制的，这是整个社会被商品生产所规定的框架之内的理性。人们的活动并不伴随他们对其活动条件的意识，房价增长背后是一种物质力量，它是由整个社会生产出来的。人们在交互中无法控制这种物质力量，而只能受这种力量控制。它是整个社会经济发展的合力，是社会中所有自发力量共同作用力的综合。为了避免危机，必须有渠道消化过剩产品，外部道路被堵塞，就只能内部消化，于是生产过剩越严重，需要消耗的产能就越多，社会就越需要房地产来带动消化，房地产之所以能够进行消耗，就是因为把任务转移到了居民身上，居民通过当下的存款和未来的收入购房，带动房子生产以消耗过剩产能。因为这个运动是不断循环，不断扩大的，所以房价会一直往上涨。总的来说，是杠杆的内在逻辑决定了房价不断飙升的总趋势。而这一切的究极原因还是该社会受到资本逻辑的支配，资本必须不断增殖。
从根本上来说，是谁在创造社会财富呢？是劳动。既不是房企，不是银行家，也不是政府官员，而是劳动者。在马克思语境里，经济学的基本出发点不是货币，而是劳动。马克思在给库格曼的信中提到，要满足社会不同的需求，就必须使整个社会的劳动成果按一定比例分配，这样社会总生产→分配的规律是不能取消的。在商品生产的形式下，分配按照的规律就是交换价值。价值并非凝固于商品，成为其内在属性，而是在交换中通过价值的相对性来表现。房子通过其交换价值来分配，而这只有在交换中才能实现。
当生产的目的是为了追求交换价值，商品关系就成为人对人的支配。在社会中，买房不是因为人对这种僵死的流水线生产的拥挤狭小的商品房有什么天然的与生俱来的依赖，不是对房子有什么刚性需求，不是人受到房子这个物的支配，而是人的劳动成果在社会关系中受到了别人的支配，这种支配力同样是整个社会生产出来的，是一种客观的物质力量。这是由社会关系生产和再生产的。只要我们通过历史性考察可以发现，1978-1998年我国居民还没有对现代商品房很强烈的需求，这种表面上人受房子支配的现象还是在2008年之后才逐渐发展起来的。2003年，国务院下发《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，正式明确了房地产业是国民支柱产业。在同年的全国房地产工作会议上，时任副总理曾培炎更是强调，房地产业已经成为了国民经济的“重要产业”。更别说实际上根本不是人受房子支配，是整个社会要求居民买房，意思就是社会经济想要发展就需要居民通过承担房价来拉动经济。这就是整个资本-官僚集团对劳动者集团生产成果的支配。
资本-官僚集团对于劳动者的生产成果的支配在于货币的权力。劳动的剥削核心在于将人的劳动力当做商品在劳动市场中买卖，亦即工资是付与将劳动者劳动作为商品买卖的金额。货币的权力也是一样。商品房作为极长期投资品，将附着于商品房的杠杆和债务转移到居民所谓“房贷”之上，通过贷款来操纵劳动者的生产成果。货币泡沫增值速度大于居民收入增长的速度，意味着资本-官僚集团对居民的支配增强。《资本论》中说到：“一旦人们以某种方式彼此为对方劳动，他们的劳动也就取得社会的形式……劳动的那些社会规定借以实现的生产者的关系，取得了劳动产品的社会关系的形式。”在商品社会中，人不是直接与人进行交互的，而是通过商品。因此人与人的关系则表现为人→物→人的传递的关系，人通过商品间接地体现人与人的关系，于是社会关系便被人-物关系遮蔽了。拜物教就是把人对人的支配当做人对物的支配。《资本论》说：“如果事物的表现形式和事物的本质直接合而为一，一切科学就都成为多余的了……而且各种经济关系的内部越是隐蔽，这些关系对普通人的观念来说越是习以为常 它们对庸俗经济学来说就显得越是不自明的。”
在马克思这里，生息资本是“最富有拜物教的形式”：货币本身表现为完全独立地自行增殖。好像银行只要把钱贷给别人，就会自己产生利息。它会自行产生利润，由一个一定的价值变为一个自行增值、自行增加的价值。于是利息与资本的关系被遮蔽起来。实际上资本之所以能增殖，是由于劳动，劳动创造的价值附加在原初资本上使其增殖。利息就是资本家从工人那里割出一定量的无偿劳动分给银行。利息是资本增殖的表现，也是对劳动力剥削的表现，因为银行家们不劳动不创造价值，他们依靠侵吞别人通过劳动创造的价值来使资本运转，他们无偿占有整个社会的剩余劳动。利息虽然是对他人劳动产品的占有，但在社会中却表现为资本内在的特征。“社会关系最终成为一种物即货币同它自身的关系……创造价值，提供利息，成了货币的属性……”所以我们在社会上看到的大量债务，杠杆，本质都是对居民劳动成果的占有，使用，和支配。从根本来说就是人对人的支配，是大资产者对小资产者与无产者劳动成果的支配。“占有他人劳动的根据和手段，就是这种关系，而不是资本家方面提供的任何作为对等价值的劳动。”因此房企，银行，政府在社会中通过使用这种支配力所创造的债务，最终都要由劳动者的无偿劳动来填补，由从事生产的劳动者来偿还。
房子在社会中不但是用于居住的消费品，同时承担了拉动经济发展的社会使命，在整个社会中，它又是长期的投资品。它的价格已经不再反映为生产其所必要的社会平均劳动时间，除时间决定的价值以外，还存在一个大大超过价值的附加额，这个部分的逐渐膨胀构成了房价泡沫，使得房价不再围绕生产价值波动而成为一个虚高的值。在资本主义社会里，任何一定的货币收入或者代表一定价值量的东西都可以资本化，也就是说把这笔货币或者东西投入资本增殖运动都可以获得一个新产生的附加值，比如房子，土地，股票，从资本运动来说它们都是一样的，都会增殖，这是一个最一般的纯粹的资本运动模型。然后我们再对比一下，股票也会有泡沫，股票没有实体，股票不像房子那样是由劳动创造出来的，但是股票也与产业资本挂钩，这说明房子实体性更强，股票实体性关联比较弱，股价和房价本质上来说受到产业资本的限制是不会无限增长的，但房价增速较慢，产生泡沫更慢，股票增速较快，产生泡沫更快。
股票的泡沫首先来自于股东按所投资比例获得一定的利润，它本质上是一种收益权，是对未来生产的所有权或者对利润的所有权。这一点房地产跟它是相似的，房价的确定是依靠对未来可能性收益的预期。房子和股票的交易价格的涨跌并不能影响其所代表的产业资本，它只代表这些产业资本的收益而非价值。马克思说到，“再考虑资本的职能的时候，我们应当认为货币与商品的价格并不是由于他们自身的价值决定的，而是由于它们给它们的所有者能带来多少剩余价值决定的。”生产关系的客观力量导致投资品有权利获得更多剩余价值，有权利给予它们远超其价值的价值额。在银行信贷的发展下，融资便利起来，货币流通加快，这促使更多社会生产剩余流入房地产市场，除了房地产本身产生的价值增殖外，房地产在社会总资产中的控制力和其对经济增长的支柱地位导致整个社会更多价值流入房地产的扩大再生产，这样一来房地产在社会总生产的占比不断增大，房地产发展水平超过社会经济发展的平均水平，于是社会就要求房地产对弥补平均以下的发展。房价的上涨是认为未来预期可以获得更多的收益，认为在未来资本盈利能力会提高，这样的认为在整个社会鼓励发展房地产的情况下产生的，出现了诸如银行融资对房地产的倾斜，国家政策对房地产的鼓励，居民对房地产的追求等现象，这些现象是社会经济发展的基本趋势带来的结果而不是原因，出现这些现象本质是社会需要房地产的发展，需要通过房地产获取更多社会生产剩余来支撑社会经济发展，是社会生产关系的物质力量对房价上涨驱使。
房价上涨的速度超过居民收入增长的速度，就意味着资本—官僚集团对劳动的支配力度加强，对劳动力的剥削加强。自2008年以来居民负债不断增长，其中房贷占比逐年增加，这意味着房地产对社会总劳动支配力度的加强。2022年来，随着房价不断上涨，居民支付能力不足，购房数量下降，资本运动被打断，出现越来越多烂尾楼，房企停工拖欠建筑工人工资，这导致居民生活情况更严峻，说明阶级对立的更加尖锐。从重化工业为了追求利润不断进行生产导致生产过剩，到房地产无限扩大发展，所有地方都体现了商品生产下由于生产资料私人占有和社会生产无限扩大，造成自发的，混乱的，无序的社会生产这种根本的运动逻辑。社会总资本越来越向大资本占有者倾斜，大资本占有者越来越有权利聚集社会总生产，然后与银行，政府分一杯羹。居民无力承担高价房贷，无限透支未来财富，或者买到烂尾楼而承担高压债务。资本主义内在的作用机制使得社会严重畸形发展，贫富分化严重，一切都为我们勾勒出了资本主义发展的一幅美好的图景。
（五）结语
但是，不要担心。在马克思，列宁的眼里，股份制公司包含着工人工会联合公司的萌芽，国家统筹下对各个资本进行计划和组织这种形态发展到极致时便可直接跃为社会主义计划经济，帝国主义是社会主义的前夜……..所有的矛盾里都包含着未来进一步，更高层次，更高阶段发展的萌芽。房地产所聚集的社会劳动，剩余价值，也可以为我们所掌握。正如希法亭说的，金融资本已经获得了社会主义所需要的那种剥夺程度，因此可以由国家对金融资本的一次性剥夺来进行补偿，从而通过社会自觉提供的经济利益来达到逐步的社会化。如果说金融资本在组织上为社会主义准备做了最后的前提条件，那么它也使得资本主义到社会主义在政治上的过渡变得更为容易。资产阶级本身的行为就像帝国主义政策所表现出来的那样，必然给无产阶级指明了其独立的阶级政策的道路，它将以最终战胜资本主义而告终。